Методика определения рыночной стоимости. Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Оценка рыночной стоимости

Нередко гражданам нашей страны приходиться обращаться к оценщикам для определения рыночной стоимости своего объекта недвижимости. Во многом это связано с продажей, чтобы подтвердить реальность требуемой цены за его покупку. Но мало кто из них знает о том, что это вообще такое. Какие методы им используются? Есть особенности или нет?

Что такое рыночная стоимость

Под определением “рыночная стоимость” подразумевается предполагаемая себестоимость оцениваемой недвижимости в зависимости от соблюдения рыночных принципов.

Можно сказать, что рыночная цена недвижимости относится к продажной себестоимости, при которой оцениваемое имущество реализуется согласно определенным условиям, а именно:

покупатели либо продавцы в полной мере заинтересованы в этом, и ни одна из сторон не находиться под давлением кого-либо;
покупатели и продавцы достаточно проинформированы о текущем положении рынка в этом направлении и поэтому осуществляют переговоры, отталкиваясь от своих интересов;
маркетинговое время и стимулирование рынка сбыта покупателям предоставляет достаточно сил и возможностей для полного ознакомления по вопросам заинтересовавшей их недвижимости;
не предлагаются какие-либо благоприятные или же, наоборот, неблагоприятные условия по вопросу финансирования;
покупатели, ровно и продавцы, не собираются идти на компромисс в ценовой политике (уступать никто не планирует).

Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимости оценщики используют , а именно:

затратный способ;
сравнительный;
доходный способ.

Рассмотрим подробней каждый.

Затратный метод

подразумевает под собой, что потенциальный покупатель является разумным, и не будет приобретать объект недвижимости за большую стоимость, нежели ему будет необходимо для самостоятельного взведения подобного за необходимый для него период времени.

Наиболее правдивые коэффициенты здесь будут предоставлены для:

начала нового строительства;
проведения реконструкции;
специального объекта недвижимости, у которого специфический рынок сбыта;

Необходимо учитывать, что сам коэффициент будет немного понижен при определении стоимости физически изношенных либо банально морально устаревших объектов.

Существует один нюанс: при оценивании земли таким способом – объекты недвижимости, которые расположены на участке, не учитываются (отдельно оцениваются).

Сравнительный способ

Из названия самого метода можно понять, что оценка осуществляется путем сравнения подобных сделок с другими похожими объектами недвижимости .

Сам оценщик отталкивается от того, что покупатель умный и не будет переплачивать большую цену, нежели есть на самом деле.

Сам подсчет осуществляется методом разделения недвижимости на элементы, которые в обязательном порядке будут браться во внимание при анализе цены.

К примеру, при оценке стоимости квартиры, во внимание берется:

жилая площадь;
район расположения;
этажность;
сколько лет дому;
материал постройки дома.

По результатам анализа подобных сделок и будет произведена оценка ее стоимости.

Необходимо отметить, что популярность этого способа на российском рынке снижается. Во многом это связано с теневой политикой реальных .

Доходный вариант

Этот метод основывается на тезисе, при котором продаваемый объект недвижимости в обязательном порядке должен окупить себя полученной от его использования прибылью в ограниченный период (определяется самим продавцом).

К примеру, недавно купленная недвижимость несет за собой одну цель – исключительно . Вот здесь нужно определить, какую именно прибыль можно взять с этого по максимуму.

Допустим, выясняется, что сдавать невыгодно – может быть лучшим вариантом станет проживать в ней? Но здесь опять же – достоверность оценки может быть необъективным из-за теневой политики сбыта. Узнать арендную себестоимость затруднительно, а если нужно рассчитать на будущее – просто нереально.

Когда результат оценки считается обоснованным?

Такое возможно только в том случае, когда:

были использованы все три способа одновременно;
уровень правдивости подтверждается соответствующим коэффициентом;
результат представляет собой общий размер оценки всеми способами.

В противном случае, можно говорить о недостаточно достоверной информации, которая получена после процедуры оценки.

Особенности применения методик для различных типов недвижимого имущества

В зависимости от того, какой объект недвижимости оценивается, существуют и особенности.

Объект жилой недвижимости

Для жилого имущества ключевым моментом является:

престижность района;
социальная атмосфера (уровень безопасности);
наличие дополнительных каких-либо удобств.

При этом обязательно во внимание берется характеристика самой недвижимости и здания.

При оценке квартиры:

количество комнат;
общая площадь недвижимости;
жилая площадь;
площадь кухни;
этажность;
вариант санузла;
метраж потолков;
наличие либо отсутствие лоджии (балкона).

Характеристика самого дома:

из чего построен;
когда был сдан в эксплуатацию;
наличие охраны, парковки;
наличие лифта (для многоэтажек);
соседи.

Месторасположение:

расстояние от центра;
расстояние до мест общего досуга;
расстояние к социальным объектам.

Для торговых помещений:

расположение имеется по фронту центральной улицы;
общая длина фасада;
отдаленность от перекрестков;
площадь помещения;
наличие места под склад;
отдаленность конкурентов;
возможность при необходимости осуществлять разгрузочно-погрузочные работы.

Для офисных помещений:

расстояние до административного центра;
возможность использовать парковку;
безопасность объекта недвижимости;
наличие коммуникаций.

Для :

расстояние до центра;
возможность подключения к коммуникациям без каких-либо проблем (имеется в виду, проходят ли вдоль участка они или нет;
наличие подъезда к участку (асфальтирован участок дороги или грунтовка и так далее);
есть ли по соседству еще участки или жилые постройки;
площадь земельного участка.

При оценке стоимости жилого дома в учет берется:

месторасположение (где находится: в черте города либо за пределами);
на каком расстоянии находятся социальные объекты (медицинские учреждения, аптеки, школы, магазины и так далее);
наличие транспортной развязки (расстояние до остановки общественного транспорта, железнодорожного);
площадь дома;
жилая площадь;
этажность дома;
какой участок занимает (общий участок земли, где расположен дом);
наличие коммуникаций;
удобства в доме.

Обращая внимание на все особенности, формируется общая картина объекта, а после принимается решение о себестоимости.

Как видно, в процессе оценки объекта недвижимости используются различные способы, и сказать какой из них лучше не представляется возможным. В первую очередь это зависит от региональных особенностей.

Оценка при продаже квартиры

Как определить рыночную стоимость квартиры для ее дальнейшей продажи? О порядке оценки и возможных ошибках рассказывает директора Агентства недвижимости «Твой Дом» Ирина Алешина.

Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

В оценочной практике под оценкой недвижимости принято понимать :

Оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

Наша компания проводит определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества для оформления взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), изменения учетной стоимости основных средств в бухгалтерском учете, заключения договоров страхования и для любых иных целей, требующих установления стоимости объекта независимым оценщиком.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется часть местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости имущества - обратитесь к нам, используя контактную информацию . Звоните, поможем!

Выделяют три метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

- Метод сравнения
- Затратный метод
- Метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Сравнительный анализ продаж проводится в следующей последовательности (рис. 2)

Рисунок 2. Алгоритм сравнительного подхода к оценке недвижимости

Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлтерские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

-состав передаваемых прав собственности;
-условия финансирования сделки купли-продажи;
-условия продажи;
-время продажи;
-месторасположение;
-физические характеристики;
-экономические характеристики;
-характер использования;
-компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлтерской компании; выявление условий продажи.

Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке. Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Сравнительный подход имеет следующие недостатки:

Различие продаж. Не бывает продаж абсолютно идентичных объектов, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Сделки могут отличаться набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами - тем больше вероятность получить недостаточно точный результат.

Сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Фактические цены нередко скрывают в целях уклонения от уплаты налогов и сборов. Проверка достоверности информации существенно затруднена.

Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

Зависимость от активности рынка. Точность результата зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Использование подхода на малоактивных рынках проблематично.

Зависимость от стабильности рынка.

Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах, что может снизить точность результатов оценки.

Сравнительный подход имеет так же ряд преимуществ:

Наиболее надежен в условиях активного рынка для оценки небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются и не используются для получения дохода.

Статистически обоснован.

Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке.

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции.

Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов.

При наличии достаточного количества информации для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Затратный метод - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формулам (1) или (2):

Цн = ПСВ - И + Цз, (1)

Цн = ПСЗ - И + Цз, (2)

где Цн - стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ - полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И - стоимость износа оцениваемого имущества;

Цз - стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Имеет затратный метод и свои недостатки:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

Несоответствие затрат труда на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитывается износ.

Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Проблематичность оценки земельных участков в России.

Преимущества у затратного подхода следующие:

Наиболее надежен при оценке новых или недавно простроенных объектов, готовых для наиболее эффективного использования.

Оценка на основе данного подхода наиболее является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:

Технико-экономический анализ нового строительства или реконструкции;

Оценка незавершенного строительства;

Оценка общественно-государственных и специальных объектов, т.к.они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

Оценка объектов на малоактивных рынках;

Оценка для целей страхования и налогообложения;

Если имеется недостаток информации для использования других подходов.

Оценка недвижимости затратным методом проходит в следующей последовательности:

Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;

Расчет стоимости недвижимости;

Общая оценка имущества путем суммирования.

Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости и соответствующие им методы представлены на рисунке 3.

Рисунок 3. Алгоритм затратного подхода к оценке недвижимости

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

К косвенным затратам относят расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

проектно-изыскательские работы;

оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;

расходы на финансирование за счет кредита;

страхование всех рисков;

налоговые платежи в течение строительства и др.

На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина - потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

Физический износ - это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

Функциональный - представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешний - представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

При расчете общего износа оценщики использую следующие понятия:

Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:

-метод рыночной выборки;
-метод срока службы;
-метод разбивки.

В методе рыночной выборки используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.

Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.

Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж или метода срока службы и предполагает следующие этапы:

-расчет физического износа здания;
-расчет внешнего старения;

Определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.

Существует пять основных способов расчета различных видов износа методом разбивки, которые включают:

-расчет стоимости восстановления;
-расчет отношения возраста и срока службы;
-расчет функционального старения;
-анализ парных продаж;
-метод капитализации арендных убытков.

Расчет стоимости восстановления включает как устранимый физический износ, так и устранимое функциональное старение.

Расчет отношения возраста и срока службы используется для определения устранимого и неустранимого физического износа, как для коротко, так и для долго живущих элементов.

Расчет функционального старения может использоваться для всех видов функционального износа.

Метод парных продаж и метода капитализации арендных убытков может применяться для расчета неустранимого функционального старения, а также для расчета внешнего старения.

Анализ затрат как способ расчета имеет определенные преимущества, с точки зрения управления недвижимостью: он позволяет управляющей компании более точно оценить уровень износа и размеры страхования, поскольку от обоих этих факторов зависит размер чистого дохода.

Рисунок 4. Алгоритм доходного подхода к оценке недвижимости

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость должна принести. К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии сравнительного подхода относится определение ставки дисконта, ассоциируемой с риском данных инвестиций в недвижимость. Основные этапы реализации доходного подхода представлены на рисунке 4.

Затраты на доведение объекта до варианта наиболее эффективного использования

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости:

с использованием коэффициента капитализации

ставки дисконта.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года.

Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле (3):

К=Кt/(1+n) (3)

К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.

Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

n - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,

Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид по формуле (4)

где К - текущая стоимость руб.;

Кt - доход, ожидаемый к концу t года, руб.;

n - ставка дисконта, доли единицы;

t - фактор времени (число лет);

1,2,3...- порядковый номер года.

Доходный подход имеет следующие недостатки:

Необходимость прогнозирования долговременного потока доходов. Процесс получения точной оценки будущего потока затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая ситуация в России, вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозируемого периода.

Влияние факторов риска на прогнозируемый доход.

Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов. Эта информация, как правило, конфиденциальна, а официальная информация нередко не соответствует действительности.

Преимущества доходного метода:

Данный подход преимущественен при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость.

Данный подход наиболее четко отражает представление инвестора о недвижимости как об источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Метод прямой капитализации характеризуется относительной простотой расчетов, небольшим количеством предположений, отражает состояние рынка и дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками.

Метод дисконтирования денежных потоков считается лучшим теоретическим методом, учитывает динамику рынка, неравномерную структуру доходов и расходов. Используется когда доходы от объекта и рынок нестабильны и когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости.

заседанием Научно-методического совета

Российского федерального центра

судебной экспертизы

при Минюсте России,

протокол от 24.11.2004 N 2

МЕТОДИКА

ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ТОВАРОВ

ПРИ ПРОИЗВОДСТВЕ ТОВАРОВЕДЧЕСКИХ ЭКСПЕРТИЗ

В ЭКСПЕРТНО-КРИМИНАЛИСТИЧЕСКИХ СЛУЖБАХ ФТС РОССИИ

Разработана: специалистом Российского федерального центра судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, при участии сотрудников Российской таможенной академии и специалистов Центрального экспертно-криминалистического таможенного управления.

Внесена в Реестр методических материалов по судебной экспертизе Министерства юстиции Российской Федерации с присвоением регистрационного номера N 002ЭМ/СЭ.

Введение

Среди факторов, определяющих эффективность деятельности экспертов, важное место принадлежит наличию выверенных методик исследования объектов.

Методика - порядок, детально регламентированная программа деятельности, направленной на решение экспертной задачи.

Изучение экспертных заключений по вопросу определения рыночной стоимости товара, выполненных в экспертно-криминалистических службах ФТС России, позволило составить общее представление о состоянии экспертной практики, выявить недостатки назначения и производства экспертиз.

Для совершенствования экспертной практики, устранения существующих недостатков, повышения качества проводимых экспертиз, аргументированности выводов назрела необходимость в разработке методической базы для данного вида исследований.

Цель данного исследования заключается в разработке ряда рекомендаций, которые могут быть использованы для:

Совершенствования процесса экспертного исследования в целом;

Обеспечения полноты исследования, имеющей достаточное основание для решения задачи на отдельных стадиях производства экспертизы;

Обеспечения логичности и последовательности действий эксперта при решении конкретной экспертной задачи, обоснованности его выводов;

Обеспечения достоверности заключения эксперта.

В предложенной работе впервые с позиции системно-структурного подхода раскрывается гносеологическая сущность экспертного товароведческого познания при производстве экспертиз в целях определения рыночной стоимости товара, рассматривается процесс экспертного исследования, его стадии и связи между этими стадиями; даны определения предмета и объекта товароведческой экспертизы, очерчен круг экспертных задач "...".

I. Общие положения

1. Настоящая Методика (далее - Методика) определения рыночной стоимости товаров, в том числе транспортных средств, при проведении экспертных товароведческих исследований в экспертно-криминалистических службах таможенных органов России разработана в соответствии с Конституцией РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Таможенным кодексом Российской Федерации ТК РФ), Уголовно-процессуальным кодексом Российской Федерации УПК РФ), Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации ГПК РФ), Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях КоАП РФ), Уголовным кодексом Российской Федерации УК РФ), Налоговым кодексом Российской Федерации НК РФ) и представляет собой теоретико-методологическую основу проведения экспертных товароведческих исследований в целях определения свободной (рыночной) стоимости (цены) исследуемого товара.

2. Товароведческие экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости товара назначаются должностными лицами таможенных, следственных и судебных органов в целях:

Определения размеров пошлин, налогов и сборов, подлежащих уплате в отношении этих товаров в процессе проведения таможенного оформления и таможенного контроля;

Определения размеров штрафов при производстве экспертиз по делам об административных правонарушениях, дознании и слушании по уголовным и гражданским делам;

Иных случаях, предусмотренных законодательством РФ и нормативно распорядительными документами Федеральной таможенной службы России.

Товароведческие экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости товара могут проводиться по обращению государственных органов, организаций и гражданских лиц в установленном порядке.

3. Экспертом может быть назначено любое лицо, обладающее необходимыми специальными знаниями и аттестованное в соответствии с Положением об аттестации экспертов (утв. Приказом ГТК от 07.06.2004 N 646 (зарегистрирован в Минюсте РФ 30.06.2004, рег. N 5879)), так и привлекаемое к производству экспертизы в установленном процессуальным законом порядке.

II. Предмет, объект, задачи товароведческой экспертизы

при решении вопроса о рыночной стоимости

исследуемых объектов

"Экспертиза - это исследование, проводимое в соответствии с процессуальным законодательством сведущими лицами на основе специальных познании в науке, технике, искусстве, ремесле для установления фактических обстоятельств дела, имеющих доказательственное значение." /13/.

В соответствии с этим определением предметом товароведческой экспертизы являются фактические данные (факты, обстоятельства), устанавливаемые на основе специальных научных познаний в области товароведения и исследования объекта и иных материалов дела.

Специальные товароведческие познания - это профессиональные знания в области товароведения, сущность которых определяется содержанием предмета науки товароведения. Товароведение - наука, изучающая товар с точки зрения его способности удовлетворять определенные потребности людей в предметах одежды, быта, производства и т.п. /14/. Краеугольным камнем данной науки является понятие товара, его сущностно-содержательная характеристика.

В экономической теории понятие товар характеризуется как объект купли-продажи ("продукт, который находится на рынке или может быть на него доставлен"), то есть товар - это, прежде всего, существуемый (существовавший) "предмет, вещь, которая, благодаря ее свойствам, удовлетворяет человеческие потребности в соответствии с ее назначением" /14/.

Товар имеет две стороны: потребительную стоимость и стоимость. Потребительная стоимость, определяемая в дальнейшем как качество - способность вещи удовлетворять человеческие потребности. "Качество продукции - совокупность свойств продукции, обусловливающих ее пригодность удовлетворять определенные "...".

Качество продукции оценивается качественными и количественными показателями (описываются, взвешиваются, измеряются, т.п.).

Количественно-качественная определенность товара (продукции, изделий) позволяет отнести его к определенной классификационной единице, то есть установить его товарную принадлежность. В то же время продукция (товар) одного назначения по разному проявляет пригодность для потребления, определяемую степенью полезности для использования по назначению.

Соотношение показателей свойств исследуемого продукта и базовых, выступающих как мера качества, называется уровнем качества /25/, отражающим степень пригодности товара для использования его по назначению.

В то же время товар обладает и другой стороной: потребительные стоимости являются вещественными носителями меновой стоимости, которая выступает прежде всего в виде количественного соотношения, в котором происходит обмен различных потребительных стоимостей, то есть сравниваются их качество и количество.

Уровень качества, выраженный в стоимостных единицах, определяет стоимость товара.

Гносеологическая сущность понятия товар (объекта товароведческой экспертизы) определяет:

Товарную принадлежность;

Уровень качества;

Рыночную цену.

В процессе обращения товар претерпевает различные воздействия, в том числе негативные, в результате которых изменяются его свойства. Изменяется и его стоимость с учетом фактического состояния.

Таким образом, в процессе экспертного товароведческого исследования устанавливается:

Товарная принадлежность исследуемых объектов - принадлежность объектов к общепринятому классу с известным комплексом свойств;

Уровень качества;

Фактическое состояние исследуемых объектов;

Стоимость товара с учетом фактического состояния.

Объектами товароведческой экспертизы являются продовольственные и непродовольственные товары, в том числе транспортные средства, продукция машиностроительной, приборостроительной и электронной промышленности, строительные материалы, строительные конструкции и оборудование отечественного и зарубежного производства, сырье и материалы, т.д.

В случаях исследования больших партий товара одного вида, наименования, модели и т.д. объектами исследования являются образцы (пробы) при условии правильного отбора образцов (проб) в соответствии с существующими ГОСТ, ОСТ, РД и нормативно-распорядительными документами ФТС России. "..." образцов (проб) составляется Акт отбора образцов (проб) в установленном порядке.

В зависимости от обстоятельств дела вместе с объектами товароведческой экспертизы (продукцией, изделиями, их частями) экспертам представляют образцы-эталоны для сравнительного исследования.

Объектом товароведческого исследования при определении рыночной "...".

В качестве исходных данных при производстве экспертизы изучается маркировка, нанесенная на упаковку, непосредственно на изделие, или содержащаяся в ярлыках, этикетках и др., несущая информацию о товарных характеристиках (цифровые или буквенные показатели), изготовителе (рисунок товарного знака), способах обращения с грузом или уходом за изделием (различные манипуляционные знаки). Исследование маркировочных данных необходимо при решении ряда вопросов, в том числе связанных с фальсификацией товара.

К объектам товароведческой экспертизы относится и упаковка, в которой транспортировался или хранился товар.

Объектами исследования для эксперта являются и документы, содержащие сведения о состоянии объектов и осуществляемых операциях, дающие достаточную информацию о товаре:

Документы, несущие информацию об особенностях происхождения товара (сертификаты, удостоверения о качестве, технические паспорта и др.);

Товаросопроводительные (спецификации, упаковочные листы, ярлыки и т.д.) и товарно-транспортные документы (квитанции о приемке - отправке груза, транспортные накладные и др.);

Грузовые таможенные декларации (ГТД);

Паспорта на товары, акты санэпидемстанции и др.;

Акты осмотра груза, различные справки.

Суммируя изложенное, объектами товароведческой экспертизы являются продовольственные и непродовольственные товары изделия бывшие в употреблении, части изделий, образцы (пробы), образцы-эталоны, другие изделия (продукция) (аналоги), маркировка, упаковка, а также материалы уголовных, административных и гражданских дел, в которых изложена информация о товарных характеристиках исследуемых объектов и иная информация об обстоятельствах, повлекших изменение качества продукции (условиях упаковки, транспортировки, хранения), а также документы, предоставленные в процессе таможенного оформления и таможенного контроля, содержащие информацию об объекте товароведческой экспертизы.

III. Программа экспертного товароведческого исследования

в целях определения рыночной стоимости товара

Методика экспертизы (экспертного исследования) - это система методов, приемов и технических средств, последовательно применяемых при изучении объектов экспертизы для установления фактов, относящихся к предмету экспертизы.

Значимость методики в детерминации не только структуры, но и динамики индивидуально-исследовательской деятельности эксперта весьма существенна, поскольку она носит сложный многоуровневый характер и требует определенного упорядочения и регламентации.

Нижеприведенная структура решения экспертной задачи отражает многоступенчатость процесса экспертного исследования.

Методика проведения экспертного товароведческого исследования в целях определения рыночной стоимости товара содержит различные методические подходы на разных этапах исследования.

На каждом этапе исследуются определенные свойства объектов, используются соответствующие технические средства и решаются конкретные подзадачи.

Здесь основным условием решения задачи (подзадачи) является исследование не всех свойств объекта, а только тех из них, которые имеют значение для ее решения.

На первом этапе исследования решается группа задач, связанных с установлением товарной принадлежности исследуемых объектов, включающая исследование товарных свойств объектов, позволяющих определить:

Принадлежность исследуемых объектов к общепринятому классу с известным комплексом свойств по классификации Общероссийского классификатора продукции ОК 005-93 ОКП (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 30.12.1993 N 301), Товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности Российской Федерации ТН ВЭД России (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.11.2001 N 830) и Общероссийского классификатора основных фондов (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359);

Принадлежность отдельных единиц или множества единиц к одной группе товаров (виду, модели, марке);

Соответствие (несоответствие) товарных свойств исследуемого объекта данным контракта (договора);

Соответствие (несоответствие) товарных свойств исследуемого объекта маркировочным обозначениям.

Для установления товарной принадлежности объектов используются данные, разработанные наукой, в которых количественно-качественные характеристики заранее определены, что позволяет, проведя исследование методом идентификации /26/, отнести исследуемые объекты к определенной классификационной единице, разграничив их с другими в соответствии с принятой классификацией.

На втором этапе исследования решается группа задач, связанная с определением уровня качества и фактического состояния объекта, включающая установление:

Соответствия (несоответствия) фактических характеристик исследуемых объектов базовым данным (нормативным, образца-эталона);

Соответствия (несоответствия) фактических характеристик исследуемых объектов (сырье, состав, конструкция, применяемые материалы, модель, технические параметры, размерные признаки и др.) аналогичным данным, зафиксированным в товаросопроводительной деятельности товарно-транспортных, приемных и других документах;

Сущности и степени изменения качества продукции в связи с наличием физического, морального износа;

Фактических данных, связанных с соблюдением (несоблюдением) правил упаковки, маркировки, транспортировки, хранения и эксплуатации, механизма и причин изменения свойств объектов.

Для получения полного и научно обоснованного вывода, отражающего состояние исследуемого объекта, немаловажное значение имеет правильное применение экспертом методов и технических средств исследования, используемых при исследовании конкретной товарной группы.

При проведении осмотра товара на месте его хранения вышеуказанные факторы отражаются в Актах осмотра то Rap (транспортного средства) установленного образца.

На третьем этапе проводится анализ рынка исследуемого товара в конкретном регионе в конкретный период времени. Экспертные исследования на этом этапе включают в себя:

Анализ ценовой информации, содержащийся в различных легитимных источниках информации;

Анализ ценового ряда фактических сделок в условиях рынка;

Маркетинговые исследования аналогичного товара в случае отсутствия (или недоступности) источников информации о цене исследуемого товара.

Выбор аналога осуществляется путем изучения его характеристик по вышеуказанной схеме исследования. При выборе аналога учитывается максимальное соответствие свойств аналога и исследуемого объекта, при этом принимаются во внимание не только функциональное назначение и потребительские свойства товара и аналога, но и страна происхождения, конкурентоспособность, условия функционирования их на рынке.

В результате проведенных исследований определяется среднерыночная цена исследуемого товара на конкретном рынке в заданный период времени. При проведении экспертных исследований по вопросу определения рыночной стоимости товара, находящегося в процессе таможенного оформления, рыночная цена определяется по состоянию на дату, указанную в заявке таможенного органа, представившего товар на экспертизу, либо на дату производства экспертизы.

При проведении экспертных исследований по вопросу определения "..." или дело об административном правонарушении, рыночная цена определяется по состоянию на дату совершения правонарушения.

В иных случаях дату определения рыночной цены устанавливает лицо, назначившее экспертизу.

Проведение товароведческих экспертиз в целях определения рыночной цены исследуемого товара не включает в себя процесс рыночного ценообразования. Рыночная "..." товара содержит в себе надбавки (скидки), регулируемые конъюнктурой рынка, и налоги, устанавливаемые законодательством Российской Федерации.

Стоимость представленного на исследование товара определяется на основе его среднерыночной цены с учетом фактического состояния (наличия /отсутствия/: дефектов товара, в том числе внешнего вида и упаковки, сопроводительной и технической документации, комплектности и др., так как наличие перечисленных дефектов снижает качество и стоимость товара), количества и иных факторов, влияющих на его стоимость.

В некоторых случаях, например, когда правонарушение произошло намного раньше даты проведения экспертизы, эксперт может определить цену товара одним из следующих способов:

1. Определить цену товара на дату проведения экспертизы в стабильной иностранной валюте (доллары США, Евро) и произвести перерасчет ее в валюту РФ (рубли) по курсу ЦБ РФ на дату совершения правонарушения.

2. Определить цену товара на дату проведения экспертизы в валюте РФ и скорректировать ее с учетом индекса инфляции за период с даты совершения правонарушения. Официальный размер индекса инфляции публикуется в государственных периодических изданиях финансового и общеэкономического характера.

Указанные способы не могут применяться в отношении товаров, имеющих тенденцию к ускоренному моральному износу, товарам, бывшим в употреблении и имеющим ограниченный срок годности.

IV. Источники информации, используемые экспертом

при определении свободной рыночной цены товара

При определении свободной рыночной цены товара в процессе проведения товароведческих исследований могут быть использованы следующие источники информации:

Публикуемые - каталоги, справочники цен, прейскуранты, прайслисты, проспекты, биржевые сводки и т.п.;

Непубликуемые - по специальным запросам ответы торговых представительств, фирм, производителей товаров и т.п.;

Нормативные документы - позволяющие определить рыночную стоимость товара расчетным путем по определенным методикам.

Также может быть использована информация, полученная из официальных сайтов сети общего пользования Интернет с указанием в исследовательской части заключения их реквизитов (адрес, фирма, дата регистрации).

В заключении должен быть указан используемый источник информации (наименование издания, номер и год его выпуска, реквизиты и дата используемого документа и т.п.). Вся ценовая информация, собранная экспертом в ходе исследования по определению рыночной цены товара, должна храниться в архиве экспертного подразделения и допускать возможность ознакомления с ней при необходимости ее проверки в установленном порядке.

В целях обеспечения единообразного применения настоящей методики даны определения терминам и понятиям, используемым при производстве товароведческих экспертиз при решении указанной задачи.

Аналог - материальный (материализованный) объект, базовые свойства которого соответствуют свойствам исследуемого объекта.

Степень адекватности (приравненноетм) аналога исследуемому объекту определяется числом их общих свойств.

Цена - денежное выражение стоимости, определяемое как суммарные затраты на сырье, трудовые ресурсы, аренду основных зданий (сооружений) и регулируемое с учетом спроса и предложения, проявляемых на рынке.

Цена договорная - цена, устанавливаемая по договоренности с учетом потребительских характеристик товара, уровня его качества, спроса и предложения на рынке.

Цена регулируемая - цена, устанавливаемая уполномоченным государственным органом (учреждением) на сырье, материалы, продукцию определенных товарных групп.

Цена свободная рыночная - средняя цена, складывающаяся в зависимости от спроса и предложения на рынке или средняя цена осуществления сделок по данному товару в конкретный период времени.

Стоимость - 1. Денежное выражение ценности вещи; 2. Определенное количество общественно необходимого труда, затраченного на производство товара и овеществленного и воплощенного в этом товаре.

Износ - изменение свойств объекта товароведческой экспертизы, приводящее к снижению качества /17/.

Износ физический - состояние изделий, характеризуемое разрушением или ухудшением свойств в результате различных воздействий (трения, влаги, высоких температур и др.) /17/.

Износ моральный - состояние изделий, характеризуемое несоответствием их современному направлению моды, стилю, технологии и т.д. /17/, а также нормативным и законодательным актам.

Идентификация - установление соответствия конкретной продукции образцу и (или) ее описанию (ГОСТ Р 51293-99) /26/.

Результат идентификации - заключение о соответствии (несоответствии) конкретной продукции образцу или ее описанию (ГОСТ Р 51293-99).

Достаточное основание для решения задач - совокупность свойств (признаков) объектов исследования, установленная экспертом и достаточная для обоснования вывода о товарной принадлежности, фактическом состоянии, цене исследуемых объектов /17/.

Достоверность заключения эксперта-товароведа - истинность выводов, вытекающая из научных положений товароведческой экспертизы, научной обоснованности и надежности примененных методов и методик и конкретных результатов проведенных исследований /17/.

"..." - значение показателя качества продукции, принятое за основу при сравнительной оценке ее качества (ГОСТ 15467-79) /25/.

Рынок - сфера товарного обращения.

Уровень качества - относительная характеристика качества продукции, основанная на сопоставлении значений показателей, характеризующих техническое совершенство оцениваемой продукции с соответствующими базовыми значениями (ГОСТ 15467-79) /25/.

Свойства продукции - объективная особенность продукции, которая может проявляться при ее создании, эксплуатации или потреблении (ГОСТ 15467-79) /25/.

Признак продукции - качественная или количественная характеристика любых свойств или состояний продукции (ГОСТ 15467-79) /25/.

VI. Оформление результатов исследования

Оформление результатов экспертных исследований в экспертно-криминалистических службах ФТС России производится следующим образом:

Заключением эксперта по постановлению или определению таможенных, следственных и судебных органов;

Справкой эксперта (специалиста) по обращению государственных органов, организаций и гражданских лиц.

Заключение эксперта или комиссии экспертов состоит из: вводной части, исследовательской части и выводов.

Во вводной части заключения указываются: наименование учреждения; номер заключения; тип экспертизы (дополнительная, повторная, комплексная, комиссионная); основание производства экспертизы когда, и кем вынесено (постановление следователя (суда), определение суда, поручение таможенного органа); дата начала и окончания производства экспертизы; сведения об эксперте (Ф.И.О., занимаемая должность, образование, специальность, стаж работы (по специальности и экспертный), ученая степень; вопросы, поставленные перед экспертом; объекты исследования и материалы дела, иные материалы; способ доставки объекта и упаковка; сведения о заявленных ходатайствах; сведения о предшествующих экспертизах и их выводы; основание и мотивы назначения повторной или дополнительной экспертиз.

Исследовательская часть заключения должна содержать: результаты осмотра; справочные источники информации (наименование издания, номер и год его выпуска, реквизиты и дату используемого документа и т.п.) и нормативные документы, используемые экспертом при производстве экспертиз; методику (программу исследования) и примененные методы; процесс и результаты исследования; ссылки на иллюстрации и приложения.

В разделе "Выводы" на каждый поставленный вопрос должен быть дан ответ по существу либо указывается на невозможность его решения.

Вывод о цене товара должен содержать сведения о дате определения цены и месте (регионе), где устанавливалась данная цена, ее величину, выраженную в конкретных денежных единицах.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1) метод сравнения;

2) затратный метод;

3) метод капитализации доходов.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики и методы введения корректировок (поправок), где применяются количественные и качественные методики.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

1) определение стоимости участка земли;

2) определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

3) определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

4) определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчета метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях становления рыночных отношений затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

Следующим методом оценки, который применим именно для России, – является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов.

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:

1) прогнозирование будущих доходов;

2) капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.

Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.

При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.

Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется:

1) методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;

2) методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;

3) методом мониторинга рынка недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Похожая информация.