Metodik för att bestämma marknadsvärdet. Grundläggande metoder för att bedöma marknadsvärdet på fastigheter. Marknadsvärdebedömning

Ofta måste medborgare i vårt land kontakta värderingsmän för att fastställa marknadsvärdet på sin egendom. Detta beror till stor del på försäljningen, för att bekräfta verkligheten av det pris som krävs för köpet. Men få av dem vet överhuvudtaget vad det är. Vilka metoder använder de? Finns det funktioner eller inte?

Vad är marknadsvärde

Definitionen av "marknadsvärde" avser den uppskattade kostnaden för fastigheten som värderas, beroende på överensstämmelse med marknadsprinciper.

Vi kan säga att marknadspriset på fastigheter avser den försäljningskostnad till vilken fastigheten som värderas säljs under vissa förutsättningar, nämligen:

köpare eller säljare är fullt intresserade i detta, och ingendera sidan utsätts för påtryckningar från någon;
köpare och säljare är tillräckligt informerade om det aktuella marknadsläget i denna riktning och därför genomföra förhandlingar med utgångspunkt från deras intressen.
marknadsföringstid och marknadsfrämjande ger köpare tillräckligt med kraft och möjligheter för en fullständig introduktion om frågor om fastigheter som intresserar dem;
inte erbjuds någon gynnsamma eller omvänt ogynnsamma förhållanden i frågan om finansiering;
köpare, även säljare, kommer inte att kompromissa i prispolitiken (ingen planerar att ge efter).

Grundläggande metoder för att bedöma marknadsvärdet på fastigheter

Vid bedömning av marknadsvärdet på fastigheter använder värderingsmän, nämligen:

kostsamt sätt;
jämförande;
lönsamt sätt.

Låt oss överväga var och en mer i detalj.

Kostnadsmetod

innebär att den potentiella köparen är rimlig och inte kommer att köpa en fastighet för en högre kostnad än vad det kommer att vara nödvändigt för honom att självständigt ta upp en liknande under den tid som krävs för honom.

De mest sanningsenliga koefficienterna här kommer att tillhandahållas för:

start av nybyggnation;
rekonstruktion;
en speciell fastighet som har en specifik marknad;

Man bör komma ihåg att själva koefficienten kommer att sänkas något när man bestämmer kostnaden för fysiskt slitna eller banalt föråldrade föremål.

Det finns en varning: när man utvärderar mark på detta sätt, beaktas inte fastighetsobjekt som finns på platsen (de utvärderas separat).

Jämförande metod

Av namnet på själva metoden kan man förstå att bedömningen genomförs genom att jämföra liknande transaktioner med andra liknande fastigheter.

Värderingsmannen själv utgår från att köparen är smart och inte kommer att betala för mycket ett högre pris än vad det faktiskt är.

Själva beräkningen görs genom att dela upp fastigheten i element som nödvändigtvis kommer att beaktas vid analys av priset.

Till exempel, vid bedömning av värdet på en lägenhet, beaktas följande:

boyta;
platsområde;
antal våningar;
hur gammalt är huset;
husbyggnadsmaterial.

Baserat på resultaten av analysen av sådana transaktioner kommer en bedömning av dess värde att göras.

Det bör noteras att populariteten för denna metod på den ryska marknaden minskar. Detta beror till stor del på de verkligas skuggpolitik.

lönsamt alternativ

Denna metod bygger på tesen att fastigheten som säljs nödvändigtvis måste betala för sig själv med vinsten från dess användning under en begränsad period (som bestäms av säljaren själv).

Till exempel har en nyligen köpt fastighet ett mål – exklusivt. Här måste du bestämma vilken typ av vinst du kan ta från detta till maximalt.

Anta att det visar sig att det är olönsamt att hyra ut – kanske det bästa alternativet vore att bo i det? Men här igen - tillförlitligheten av bedömningen kan vara partisk på grund av skuggmarknadsföringspolicyn. Det är svårt att ta reda på hyreskostnaden och om man behöver räkna för framtiden är det helt enkelt orealistiskt.

När anses bedömningsresultatet vara rimligt?

Detta är endast möjligt om:

alla tre metoderna användes samtidigt;
sanningsnivån bekräftas av motsvarande koefficient;
resultatet är den totala storleken på skattningen med alla metoder.

Annars kan vi tala om otillräckligt tillförlitlig information som inhämtats efter bedömningsförfarandet.

Funktioner för tillämpningen av metoder för olika typer av fastigheter

Beroende på vilken fastighet som bedöms finns det också funktioner.

Bostadsfastighet

För bostadsfastigheter är nyckelpunkten:

områdets prestige;
social atmosfär (säkerhetsnivå);
eventuella ytterligare bekvämligheter.

I detta fall måste egenskaperna hos själva fastigheten och byggnaden beaktas.

När du utvärderar en lägenhet:

antal rum;
total yta av fastigheten;
boyta;
köksdel;
antal våningar;
badrumsalternativ;
takfilmer;
närvaron eller frånvaron av en loggia (balkong).

Egenskaper för själva huset:

vad är den byggd av?
när det togs i bruk;
tillgänglighet av säkerhet, parkering;
närvaron av en hiss (för höghus);
grannar.

Plats:

avstånd från centrum;
avstånd till platser för gemensam fritid;
avstånd till sociala lokaler.

För kommersiella lokaler:

platsen är på framsidan av huvudgatan.
total längd av fasaden;
avstånd från korsningar;
område av rummet;
tillgång till lagringsutrymme;
konkurrenternas avstånd;
förmågan att vid behov utföra lossnings- och lastningsoperationer.

För kontorslokaler:

avstånd till administrativt centrum;
möjlighet att använda parkeringsplatsen;
säkerhet för fastigheten;
kommunikationens tillgänglighet.

För :

avstånd till centrum;
möjligheten att ansluta till kommunikation utan problem (vilket betyder om de passerar platsen eller inte;
närvaron av en ingång till platsen (en del av vägen är asfalterad eller en primer, och så vidare);
finns det några andra tomter eller bostadshus i grannskapet;
landyta.

Vid bedömning av värdet på ett bostadshus beaktas följande:

plats (var ligger den: inom staden eller utanför);
på vilket avstånd finns sociala anläggningar (sjukvårdsinrättningar, apotek, skolor, butiker och så vidare);
förekomsten av ett transportbyte (avstånd till en hållplats för kollektivtrafik, järnväg);
husområde;
boyta;
antal våningar i huset;
vilken tomt den upptar (den totala tomten där huset ligger);
tillgänglighet för kommunikation;
bekvämligheter hemma.

Med hänsyn till alla funktioner bildas en allmän bild av objektet, och sedan fattas ett beslut om kostnaden.

Som du kan se, i processen att utvärdera en fastighet, används olika metoder, och det är inte möjligt att säga vilken som är bättre. Först och främst beror det på regionala särdrag.

Värdering vid försäljning av lägenhet

Hur bestämmer man marknadsvärdet på en lägenhet för vidare försäljning? Irina Aleshina, direktör på Tvoy Dom Fastighetsbyrå, berättar om bedömningsförfarandet och eventuella fel.

Marknadsvärdering- Detta är en bedömning av marknadsvärdet för egendom, såväl som andra föremål för medborgerliga rättigheter, för vilka Ryska federationens lagstiftning fastställer möjligheten för deras deltagande i civil cirkulation.

Marknadspris— detta är det mest sannolika priset till vilket detta bedömningsobjekt kan alieneras på den öppna marknaden i en konkurrensutsatt miljö, när parterna i transaktionen agerar rimligt, har all nödvändig information, och eventuella extraordinära omständigheter inte återspeglas i värdet av transaktionspriset.

Marknadsvärdebedömning

Marknadspris fastigheter och dess beräkning är den vanligaste typen av marknadsvärdering. I marknadsvärdevärdering ingår att fastställa värdet av ett objekt eller enskilda rättigheter i förhållande till objektet som värderas, till exempel arrenderätter, nyttjanderätter m.m. Ofta är marknadsvärdet på fastigheter uppenbart för dess ägare eller potentiella köpare. Men när marknadsvärdet väl har bedömts kan priset justeras avsevärt. Fastighetsvärdering genomförs för att fastställa detta verkliga värde.

I värderingspraxis förstås fastighetsvärdering som :

Fastighetsvärdering utförs i förhållande till sådana objekt som industriella, sociala eller kulturella byggnader, industrikomplex; bostadshus, lägenheter, rum och andra bostadslokaler; kontor, lager och industrilokaler; tomter, fleråriga planteringar - trädgårdar, parker, torg, utvecklade tomter i trädgårds- och dachapartnerskap; strukturer - vägar, broar, tillfartsvägar, reservoarer, staket etc.; pågående byggobjekt, inklusive föremål med hängande konstruktion, malkula föremål och föremål med upphört byggande.

Vårt företag bestämmer marknadsvärdet på fastighetsobjekt för registrering av bidrag till företagens auktoriserade kapital, registrering av säkerheter (inteckning), förändringar i det bokförda värdet av anläggningstillgångar i bokföring, ingående av försäkringsavtal och för alla andra ändamål som kräver fastställande av objektets värde av en oberoende värderingsman.

Det finns tre huvudsakliga metoder för att bedöma marknadsvärdet på fastigheter: jämförelsemetoden, kostnadsmetoden och inkomstkapitaliseringsmetoden.

Marknadsvärderingsmetoder

Den huvudsakliga metoden för marknadsvärdering är metoden för jämförande försäljning. Denna metod är tillämpbar när det finns en marknad för mark och fastigheter, det är reella försäljningar, när det är marknaden som bildar priser, och värderarnas uppgift är att analysera denna marknad, jämföra liknande försäljningar och på så sätt få fram marknadsvärdet på fastigheten som värderas. Metoden bygger på en jämförelse av objektet som bjuds ut till försäljning med marknadsanaloger.

Metoden att uppskatta marknadsvärdet efter kostnader är praktiskt taget inte tillämplig på mark. Det kan endast användas i undantagsfall av värdering av marken oskiljaktigt från de förbättringar som gjorts på den. Man tror att mark är permanent och inte förbrukningsbar, och kostnadsmetoden används för att utvärdera konstgjorda föremål. Vid bedömning med denna metod läggs markvärdet till kostnaden för förbättringar (byggnader, strukturer) och marken värderas separat med andra metoder.

Marknadsvärdering krävs också inom ramen för den regionala skattepolitiken. Över hela världen är grunden för det lokala skattesystemet fastighetsskatten, som är en del av den lokala budgeten på grund av denna skatt. Naturligtvis, med utvecklingen av själva marknaden, med uppkomsten av verkliga värden, är det möjligt att byta till ett skattesystem som skulle stimulera utvecklingen av fastighetsmarknaden och samtidigt säkerställa påfyllning av lokala budgetar. Detta förklarar också det ovillkorliga intresset för marknadsvärdering som de lokala myndigheterna visar.

Om du behöver få en marknadsvärdering av fastighetsvärdet, vänligen kontakta oss viaKontaktinformation . Ring oss, vi hjälper dig!

Det finns tre metoder för att bedöma marknadsvärdet på fastigheter:

- Jämförelsemetod
- Kostnadsmetod
- Inkomstkapitaliseringsmetod.

Den huvudsakliga värderingsmetoden är metoden för jämförande försäljningsanalys (SAP). Försäljningsjämförelsemetoden används om det finns tillräcklig tillförlitlig marknadsinformation om köp- och försäljningstransaktioner av objekt liknande det som värderas. I det här fallet är kriteriet för att välja jämförelseobjekt den liknande bästa och mest effektiva användningen.

En jämförande analys av försäljningen utförs i följande sekvens (Fig. 2)

Figur 2. Algoritm för en jämförande metod för fastighetsvärdering

Senaste försäljningar av jämförbara fastigheter på den relevanta marknaden lyfts fram. Informationskällorna är: värderingsmannens egen akt, Internet, en elektronisk databas, fastighetsfirmor, fastighetsmäklarunderlag, arkiv för kreditinstitut (hypoteksbanker), försäkringsbolag, bygg- och investeringsbolag, territoriella avdelningar för insolvens och konkurs, territoriella avdelningar i statens egendomskommitté, etc. .

Som jämförelseenheter tas mätare som traditionellt är etablerade på den lokala marknaden. För att utvärdera samma objekt kan flera jämförelseenheter tillämpas samtidigt.

Jämförelseelementen inkluderar egenskaperna hos fastigheter och transaktioner som orsakar förändringar i fastighetspriserna. Poster som måste redovisas inkluderar:

-sammansättning av överförda äganderätter;
- Villkor för finansiering av köp- och försäljningstransaktionen;
-försäljningsvillkor;
- tidpunkt för försäljning;
- plats;
-fysiska egenskaper;
- Ekonomiska egenskaper.
- användningens art;
-värdekomponenter som inte är relaterade till fastigheter.

Verifiering av information om transaktioner: bekräftelse av transaktionen av en av huvuddeltagarna (köpare eller säljare) eller en agent för ett fastighetsbolag; identifiera villkoren för försäljningen.

Om det finns en tillräcklig mängd tillförlitlig marknadsinformation är det tillåtet att använda matematisk statistiks metoder för att fastställa värdet genom att jämföra försäljningen.

Justering av värdet på jämförbara fastigheter.

Justering kan göras i tre huvudsakliga former: i form av pengar, procent, allmän gruppering. Försäljningsprisjusteringar för jämförbara fastigheter görs i följande ordning:

första justeringar görs avseende villkoren för transaktionen och marknadsförhållanden, vilka utförs genom att tillämpa varje efterföljande justering av det tidigare resultatet;

För det andra finns det justeringar som direkt hänför sig till fastigheten, vilka görs genom att dessa justeringar tillämpas på resultatet som erhålls efter justering för marknadsförhållanden, i valfri ordning.

För att bestämma mängden justeringar, beroende på tillgängligheten och tillförlitligheten av marknadsinformation, används kvantitativa och kvalitativa metoder. Det är obligatoriskt att motivera de justeringar som beaktats. Det slutliga beslutet om värdet av resultatet som bestäms av försäljningsjämförelsemetoden fattas utifrån en analys av de justerade försäljningspriserna för de jämförelseobjekt som mest liknar taxeringsobjektet.

Det jämförande tillvägagångssättet har följande nackdelar:

Försäljningsskillnad. Det finns ingen försäljning av absolut identiska föremål, sammanträffandet observeras endast i ett antal parametrar. Transaktioner kan skilja sig åt i en uppsättning egenskaper som är inneboende i själva objektet, men också i villkoren för transaktionen. Ju fler skillnader mellan jämförbar försäljning, desto mer sannolikt är det att få ett otillräckligt korrekt resultat.

Svårigheter att samla in information om faktiska försäljningspriser. Faktiska priser är ofta dolda för att undvika skatter och avgifter. Att kontrollera informationens tillförlitlighet är avsevärt svårt.

Svårigheter att samla in information om de specifika villkoren för transaktionen.

Beroende av marknadsaktivitet. Noggrannheten av resultatet beror på aktiviteten och mättnaden av marknaden med data om transaktioner med analoger av fastigheten som värderas. Att använda metoden på inaktiva marknader är problematiskt.

Beroende av marknadsstabilitet.

Svårigheter att stämma av data om väsentligt olika försäljningar, vilket kan minska noggrannheten i uppskattningarna.

Det jämförande tillvägagångssättet har också ett antal fördelar:

Det är mest tillförlitligt på en aktiv marknad för att värdera små kommersiella fastigheter och fastigheter som ofta säljs och köps och inte används för att generera intäkter.

Statistiskt motiverad.

Låter dig återspegla åsikten från typiska säljare och köpare i den slutliga bedömningen.

Försäljningspriserna speglar förändringar i finansiella förhållanden och inflation.

Låter dig göra justeringar för skillnader mellan jämförda objekt.

Med tillräckligt med information för analys är det ganska lätt att använda och ger tillförlitliga resultat.

Självkostnadsmetoden är ett förhållningssätt till fastighetsvärdering som bygger på att köparen inte behöver betala mer för fastigheten än vad det kostar att bygga om den till aktuella priser på mark, byggmaterial och arbetskraft. Detta förhållningssätt till värdering är ganska motiverat när det gäller nya eller relativt nya byggnader.

De flesta experter är överens om att kostnadsmetoden är användbar för att kontrollera uppskattade kostnader, men den litar sällan på.

Med detta tillvägagångssätt bestäms det uppskattade värdet av en fastighet som skillnaden mellan kostnaden för deras fullständiga reproduktion eller fullständiga utbyte och avskrivningsbeloppet plus kostnaden för en bit mark; det kan bestämmas med formlerna (1) eller (2):

Cn \u003d PSV - I + J, (1)

Cn \u003d PSZ - I + Z, (2)

där Cn - kostnaden för fastigheter enligt kostnadsmetoden;

PSV - hela kostnaden för den fullständiga reproduktionen av fastigheten som värderas;

PSZ - full återanskaffningskostnad för fastigheten som värderas;

I - kostnaden för avskrivning av fastigheten som värderas;

Zz är kostnaden för en bit mark.

Dessutom förstås hela kostnaden för reproduktion (FCR) som kostnaden för att bygga en exakt kopia av byggnaden till aktuella priser och använda samma material, byggnadsstandarder, design och med samma kvalitet på arbetet, inklusive alla de brister som är inneboende i det utvärderade objektet.

Full återanskaffningskostnad (LTC) är kostnaden för byggande till aktuella priser som har en likvärdig nytta som den aktuella fastigheten, men är byggd av nya material och i enlighet med modern standard, design och layout. Utifrån antagandet att en rimlig köpare inte skulle betala mer för en befintlig byggnad än för att bygga en ny med dagens mått mätt, givet risken och byggtiden, så kan EPL anses vara en övre gräns för fastighetens värde.

Den optimala omfattningen av kostnadsmetoden för fastighetsvärdering, som ger de mest objektiva resultaten, är:

fastställande av marknadsvärdet för nya eller relativt nya byggnader som har litet slitage och som uppfyller den mest effektiva användningen av platsen;

fastställa marknadsvärdet av gamla fastigheter med tillförlitlig information för att beräkna värdeminskningen;

bestämning av marknadsvärdet för byggprojekt, bestämning av marknadsvärdet för anläggningar för särskilda ändamål;

bestämning av marknadsvärdet för objekt med vilka marknadstransaktioner sällan genomförs;

fastställande av marknadsvärdet på fastighetsobjekt som inte kan bedömas med hjälp av inkomstsynen.

Det har en dyr metod och dess nackdelar:

Kostnaderna är inte alltid likvärdiga med marknadsvärdet.

Försöken att uppnå ett mer exakt bedömningsresultat åtföljs av en snabb ökning av arbetskostnaderna.

Avvikelsen mellan arbetskostnaden för förvärvet av fastigheten som värderas och kostnaderna för nybyggnad är exakt densamma, eftersom avskrivningar dras av från byggkostnaden vid värdering.

Problematisk beräkning av kostnaden för reproduktion av gamla byggnader.

Separat värdering av mark från byggnader.

Problematisk utvärdering av tomter i Ryssland.

Fördelarna med kostnadsmetoden är följande:

Mest pålitlig när man utvärderar nya eller nybyggda fastigheter redo för bästa användning.

En bedömning baserad på detta tillvägagångssätt är mest lämplig och (eller) den enda möjliga i följande fall:

Förstudie av nybyggnation eller ombyggnad;

Bedömning av pågående konstruktion;

Utvärdering av offentliga och särskilda fastigheter, eftersom de inte är avsedda att generera intäkter och det är låg sannolikhet att hitta data om liknande försäljningar;

Värdering av objekt på inaktiva marknader;

Värdering för försäkrings- och skatteändamål;

Om det saknas information för att använda andra tillvägagångssätt.

Fastighetsvärdering enligt självkostnadsmetoden sker i följande ordning:

Besiktning av fastigheten och bekantskap med all tillgänglig dokumentation;

Fastställande av hela kostnaden för reproduktion eller utbyte;

Beräkning av alla typer av slitage: fysiskt, funktionellt, yttre;

Fastställande av full avskrivning från PSV (PSZ) för att erhålla kostnaden för byggnader och strukturer;

Beräkning av värdet av fastigheter;

Total fastighetsvärdering genom summering.

De huvudsakliga stegen i kostnadsmetoden vid fastighetsvärdering och de metoder som motsvarar dem presenteras i figur 3.

Figur 3. Algoritm för kostnadsmetoden för fastighetsvärdering

I teoretiska termer förstås full återanskaffningskostnad för byggnader som en kostnadsuppskattning, varvid kostnaden för att uppföra en kopia av byggnaden värderas från och med värderingsdagen. Bedömningen av hela återanskaffningskostnaden för byggnaden på taxeringsdagen kan göras till kostnaden för reproduktion eller till kostnaden för utbytet. Valet av typ av återanskaffningskostnad för en viss bedömd byggnad måste tydligt förklaras i rapporten för att undvika misstolkning av resultatet.

Den fulla återanskaffningskostnaden för byggnader inkluderar direkta och indirekta byggkostnader samt företagarintäkter.

Direkta byggkostnader inkluderar hela den beräknade kostnaden för bygg- och installationsarbeten, som i sin tur inkluderar direkta kostnader och omkostnader samt vinsten för den entreprenadbyggande organisationen.

Indirekta kostnader inkluderar kostnader som är nödvändiga för byggandet, men som inte ingår i entreprenadkontraktet. Indirekta kostnader kan inkludera:

design- och undersökningsarbete;

värdering, rådgivning, redovisning och juridiska tjänster;

lånefinansieringskostnader;

försäkring av alla risker;

skattebetalningar vid byggnation m.m.

Vid värderingsdagen kommer den fulla återanskaffningskostnaden för byggnader att skilja sig från deras marknadsvärde vid det datumet. Den främsta orsaken är värdeförlusten under påverkan av olika faktorer som orsakar att fastigheten åldras. Försämringen av byggnaden beror på försämringen av dess fysiska tillstånd, diskrepansen mellan de funktionella egenskaperna hos den moderna fastighetsmarknaden, påverkan av de yttre förhållandena för driften av objektet på dess värde. Eftersom dessa faktorer är sammanlänkade bedöms deras inverkan på kostnaden omfattande.

Genom allmänna kumulativa avskrivningar förstår värderingsmän värdeförlusten på objektet som värderas av alla möjliga skäl. Värdet av den totala ackumulerade avskrivningen är skillnaden mellan byggnadernas marknadsvärde vid värderingsdagen och dess fulla återanskaffningskostnad, beräknad antingen som återanskaffningskostnad eller återanskaffningskostnad. Avskrivning (I) mäts vanligtvis som en procentsats och avskrivningsvärdet är avskrivning (O). Beroende på orsakerna till avskrivningen av fastigheten särskiljs följande typer av värdeminskning:

Fysisk försämring är byggnaders värdeförlust till följd av deras drift och påverkan av naturkrafter.

Funktionell - representerar värdeförlusten på byggnader till följd av att deras funktionella egenskaper inte överensstämmer med marknadens krav vid värderingsdagen. Sådana brister inkluderar byggnadens strukturella delar, byggnadsmaterial, design etc. som minskar byggnadens funktionalitet, användbarhet och därmed värdet.

Extern – representerar förlusten av värdet på en byggnad eller fastighet till följd av negativ påverkan av faktorer utanför det bedömda objektet. Externt åldrande kan bero på en förändring i den fysiska miljön för fastigheten som värderas eller från den negativa påverkan av marknadsmiljön.

Vid beräkning av total avskrivning använder värderingsmän följande begrepp:

Byggnadens fysiska livslängd (FZh) bestäms av byggnadens driftperiod, under vilken tillståndet för byggnadens bärande strukturella delar uppfyller vissa kriterier (strukturell tillförlitlighet, fysisk hållbarhet, etc.). Termen för objektets fysiska livslängd bestäms under konstruktionen och beror på byggnadens kapitalgrupp. Det fysiska livet slutar när föremålet rivs.

Kronologisk ålder (XA) är den tid som har förflutit från den dag då anläggningen togs i drift fram till bedömningsdatum.

Ekonomisk livslängd (EL) - bestäms av den driftstid under vilken objektet genererar inkomst. Under denna period bidrar förbättringar till fastighetens värde. Objektets ekonomiska livslängd slutar när driften av objektet inte kan generera inkomst, vilket indikeras av motsvarande ränta för jämförbara objekt i detta segment av fastighetsmarknaden. Samtidigt bidrar de gjorda förbättringarna inte längre till föremålets värde på grund av dess generella slitage.

Effektiv ålder (EV) - bestäms utifrån byggnadens kronologiska ålder, med hänsyn tagen till dess tekniska skick och de ekonomiska faktorer som råder på taxeringsdatumet som påverkar värdet på fastigheten som bedöms. Beroende på egenskaperna hos byggnadens drift kan den effektiva åldern skilja sig från den kronologiska åldern uppåt eller nedåt. Vid normal användning av byggnaden är den effektiva åldern vanligtvis lika med den kronologiska åldern.

En byggnads återstående ekonomiska livslängd (RESL) är tidsperioden från värderingsdatum till slutet av dess ekonomiska livslängd.

Fastighetsvärderingsteorin identifierar tre huvudmetoder för att beräkna avskrivningar:

- Marknadsurvalsmetod.
- livslängdsmetod;
- uppdelningsmetod.

Marknadsurvalsmetoden använder marknadsdata om jämförbara poster från vilka avskrivningar kan fastställas. Denna metod låter dig beräkna den totala mängden slitage för alla möjliga orsaker, bestämma den totala ekonomiska livslängden, såväl som mängden extern (ekonomisk) åldrande.

Livstidsmetoden bygger på investerarens krav på 100 % avskrivning av byggnaden över dess ekonomiska livslängd, eftersom detta ger full avkastning på investerat kapital. Fram till slutet av den ekonomiska livslängden kan därför avskrivningen inte vara 100 %. I denna metod är byggnadens faktiska ålder och ekonomiska livslängd de huvudbegrepp som värderingsmannen använder. Procentandelen av den allmänna avskrivningen definieras som förhållandet mellan objektets faktiska ålder och perioden för dess ekonomiska tjänst. Avskrivningsbeloppet beräknas genom att sedan multiplicera denna avskrivningsfaktor med värdet av hela återanskaffningskostnaden.

Uppdelningsmetoden används huvudsakligen för att dela upp det totala avskrivningsbeloppet efter orsakerna som orsakade det. Metoden ger ett positivt resultat om det inte finns tillräcklig information för liknande försäljningsmetod eller livslängdsmetoden och innebär följande steg:

-beräkning av byggnadens fysiska försämring;
-beräkning av yttre åldrande;

Fastställande av byggnaders restvärde som skillnaden mellan byggnadernas fulla återanskaffningskostnad och det beräknade värdet av det identifierade fysiska, funktionella och yttre åldrandet.

Det finns fem huvudsakliga sätt att beräkna olika typer av avskrivningar med hjälp av uppdelningsmetoden, som inkluderar:

-beräkning av kostnaden för restaurering;
-beräkning av förhållandet mellan ålder och livslängd;
-beräkning av funktionellt åldrande;
-analys av parad försäljning;
-metod för aktivering av hyresförluster.

I beräkningen av kostnaden för restaurering ingår både avtagbart fysiskt slitage och avtagbart funktionellt åldrande.

Beräkningen av förhållandet mellan ålder och livslängd används för att bestämma det avtagbara och icke-borttagbara fysiska slitaget, både för kortlivade och långlivade element.

Funktionell åldringsberäkning kan användas för alla typer av funktionsslitage.

Parförsäljningsmetoden och kapitaliseringsmetoden för hyresförluster kan användas för att beräkna permanent funktionellt åldrande, samt för att beräkna extern åldrande.

Kostnadsanalys som beräkningsmetod har vissa fördelar när det gäller fastighetsförvaltning: den tillåter förvaltningsbolaget att mer exakt bedöma avskrivningsnivån och försäkringsbeloppet, eftersom nettoinkomstens storlek beror på båda dessa faktorer.

Figur 4. Algoritm för inkomstmetoden för fastighetsvärdering

Inkomstansatsen bygger på att värdet av fastigheter som kapital placeras i ska motsvara den nuvarande bedömningen av kvaliteten och kvantiteten av inkomster som denna fastighet ska medföra. De svåraste och mest problematiska frågorna i metodiken för det jämförande tillvägagångssättet inkluderar fastställandet av diskonteringsräntan förknippad med risken för denna investering i fastigheter. Huvudstegen i implementeringen av inkomstsynen visas i figur 4.

Kostnaden för att föra objektet till alternativet för den mest effektiva användningen

Kapitalisering av inkomst är omvandlingen av inkomst som förväntas i framtiden till ett engångsbelopp för närvarande erhållet värde, d.v.s. omvandlingen av inkomst till kapital.

Vid fastighetsvärdering används två huvudprocedurer för att få framtida inkomster till sitt nuvärde:

använder kapitaliseringskvot

diskonteringsräntor.

Kapitaliseringsgraden tillämpas på inkomsten för ett år.

Detta är vanligtvis det första prognosåret. Kostnaden beräknas enligt formeln (3):

K=Kt/(1+n) (3)

K - aktuellt värde (d.v.s. aktuellt värde), gnugga.

Kt - förväntad inkomst i slutet av året t (t=1 år), rub.;

n - diskonteringsränta (avkastning eller ränta), bråkdelar av en.

Värdet (1/1+n) är kapitaliseringsfaktorn eller diskonteringsfaktorn.

Kapitaliseringsgraden härleds antingen direkt från försäljningar av jämförbara fastigheter som ett förhållande mellan årlig intäkt och försäljningspris (direkt kapitalisering) eller beräknas utifrån en förväntad avkastning på kapital och specificerade villkor för avkastningen på investeringen (kapitalisering i avkastning).

Diskonteringsräntan används för att bygga en diskonterat kassaflödesmodell. Samtidigt ges den periodiska inkomsten för varje prognosår, liksom de hypotetiska intäkterna från försäljningen, till det aktuella värdet.

Den diskonterade kassaflödesmodellen har formen enligt formeln (4)

där K är det aktuella värdet av rub.;

Kt - inkomst förväntad i slutet av året t, rub.;

n - diskonteringsränta, bråkdelar av en enhet;

t - tidsfaktor (antal år);

1,2,3... - årets serienummer.

Inkomstmetoden har följande nackdelar:

Behovet av att förutsäga en långsiktig inkomstström. Processen att få en korrekt uppskattning av det framtida flödet hämmas av den nuvarande otillräckligt stabila situationen i Ryssland, sannolikheten för prognosfel ökar i proportion till den långsiktiga prognosperioden.

Riskfaktorers inverkan på prognostiserad inkomst.

Problematiskt att samla in data om lönsamheten för liknande objekt. Denna information är vanligtvis konfidentiell och officiell information är ofta osann.

Fördelar med inkomstmetoden:

Detta tillvägagångssätt är övervägande i analysen av genomförbarheten av investeringar och för att underbygga beslut om finansiering av investeringar i fastigheter.

Detta synsätt speglar tydligast investerarens syn på fastigheter som inkomstkälla, d.v.s. denna fastighets kvalitet beaktas som den huvudsakliga prissättningsfaktorn.

Direktkapitaliseringsmetoden kännetecknas av en relativ enkel beräkning, ett litet antal antaganden, speglar marknadsläget och ger särskilt goda resultat för en stabilt fungerande fastighet med låga risker.

Den diskonterade kassaflödesmetoden anses vara den bästa teoretiska metoden, den tar hänsyn till marknadsdynamiken, den ojämna strukturen för inkomster och utgifter. Den används när inkomsten från objektet och marknaden är instabil och när objektet är under uppbyggnad eller ombyggnad.

Inkomstkapitaliseringsmetoden kräver också omfattande marknadsundersökningar. Forskning och analys av data för denna metod utförs mot bakgrund av utbud och efterfrågan, vilket ger information om trender i marknadens förväntningar. Den inkomstnivå som krävs för att attrahera investeringar är en funktion av risken i fastigheter.

möte i vetenskapliga och metodologiska rådet

Ryska federala centrum

rättsmedicinsk undersökning

under Rysslands justitieministerium,

protokoll daterat 2004-11-24 N 2

METODIK

DEFINITIONER AV VARORS MARKNADSVÄRDE

I PRODUKTION AV RÅVARUKOMPETENS

I EXPERTEN OCH RÄTTSMEDELSTJÄNSTER HOS FCS OF RYSSIA

Utvecklad av: en specialist från det ryska federala centret för kriminalteknisk expertis vid Ryska federationens justitieministerium, med deltagande av anställda vid den ryska tullakademin och specialister från Central Forensic Customs Administration.

Inkluderad i registret över metodiskt material för rättsmedicinsk undersökning av Ryska federationens justitieministerium med tilldelning av registreringsnummer N 002EM / SE.

Introduktion

Bland de faktorer som bestämmer effektiviteten av experternas verksamhet hör en viktig plats till tillgången på verifierade metoder för att studera föremål.

Metodik - en order, ett detaljerat reglerat aktivitetsprogram som syftar till att lösa ett expertproblem.

Studien av expertutlåtanden om frågan om att bestämma marknadsvärdet på varor, gjorda i kriminaltekniska tjänster från Federal Customs Service i Ryssland, gjorde det möjligt att få en allmän uppfattning om tillståndet för expertpraxis, för att identifiera brister i utnämning och framställning av prov.

För att förbättra expertpraxis, eliminera befintliga brister, förbättra kvaliteten på pågående undersökningar och hållbarheten i slutsatserna, finns det ett behov av att utveckla ett metodiskt ramverk för denna typ av forskning.

Syftet med denna studie är att ta fram en uppsättning rekommendationer som kan användas för att:

Att förbättra processen för expertforskning i allmänhet;

Säkerställa fullständigheten av studien, som har en tillräcklig grund för att lösa problemet i enskilda skeden av undersökningen;

Säkerställa konsekvensen och konsekvensen i expertens handlingar för att lösa ett specifikt expertproblem, giltigheten av hans slutsatser;

Säkerställa tillförlitligheten av expertens yttrande.

I det föreslagna arbetet avslöjas för första gången, utifrån ett systemstrukturellt tillvägagångssätt, den epistemologiska essensen av expertkunskap om varuforskning vid framställning av undersökningar för att bestämma marknadsvärdet av en produkt, expertprocessen. forskning, dess stadier och förhållandet mellan dessa stadier beaktas; definitioner av ämnet och föremålet för varuexpertis ges, urvalet av expertuppgifter "..." beskrivs.

I. Allmänna bestämmelser

1. Denna metod (nedan kallad metoden) för att bestämma marknadsvärdet på varor, inklusive fordon, när man utför sakkunnig varuundersökning inom de kriminaltekniska tjänsterna hos Rysslands tullmyndigheter utvecklades i enlighet med Ryska federationens konstitution, Federal lag av den 31 maj 2001 N 73-FZ "Om statlig kriminalteknisk verksamhet i Ryska federationen", Ryska federationens tullkodex för Ryska federationens arbetslagstiftning), den ryska federationens straffprocesslagstiftning Ryska federationens straffprocesslag), Ryska federationens civilprocesslag i Ryska federationens civilprocesslag), Ryska federationens lag om administrativa brott i Ryska federationens kod för administrativa brott), Ryska federationens strafflag för Ryska federationens strafflag), Ryska federationens skattelag för Ryska federationens skattelag) och är en teoretisk och metodisk grund för att utföra expertforskning för råvaror för att fastställa den fria (marknads)värdet (priset) på produkten som studeras.

2. Varuexperter i frågan om fastställande av varors marknadsvärde utses av tjänstemän från tull-, utrednings- och rättsliga organ för att:

fastställa beloppet av tullar, skatter och avgifter som ska betalas för dessa varor under tullklarering och tullkontroll;

Fastställande av bötesbeloppet vid framställning av expertundersökningar i fall av administrativa brott, utredningar och förhör i brottmål och civilmål;

Andra fall som anges i Rysslands lagstiftning och reglerande och administrativa dokument från Rysslands federala tulltjänst.

Varuundersökningar i frågan om fastställande av varors marknadsvärde kan utföras på begäran av statliga organ, organisationer och civila på föreskrivet sätt.

3. Varje person som har den nödvändiga specialkunskapen och är certifierad i enlighet med förordningarna om certifiering av experter (godkänd genom order från den statliga tullkommittén den 7 juni 2004 N 646 (registrerad i Ryska federationens justitieministerium) den 30 juni 2004, reg N 5879)) kan förordnas som sakkunnig, så och delaktig i framtagandet av sakkunskap på det sätt som processlagen föreskriver.

II. Ämne, objekt, uppgifter för varuexpertis

vid fastställandet av marknadsvärdet

föremål som studeras

"Examination är en undersökning som genomförs i enlighet med processlagstiftningen av kunniga personer på grundval av särskilda kunskaper inom naturvetenskap, teknik, konst, hantverk för att fastställa de faktiska omständigheterna i målet, som är av bevisvärde." /tretton/.

I enlighet med denna definition är föremålet för varuexpertis faktauppgifter (fakta, omständigheter) som fastställts på grundval av speciell vetenskaplig kunskap inom området för varuvetenskap och forskning om föremålet och annat material i ärendet.

Specialvarukunskap är yrkeskunskap inom varuvetenskapens område, vars väsen bestäms av innehållet i ämnesämnet för varuvetenskap. Varuvetenskap är en vetenskap som studerar en produkt utifrån dess förmåga att tillfredsställa vissa behov hos människor i klädesplagg, hushållsartiklar, produktion etc. /14/. Hörnstenen i denna vetenskap är konceptet för en produkt, dess väsentliga egenskaper och innehållsegenskaper.

I ekonomisk teori karakteriseras begreppet produkt som ett objekt för köp och försäljning ("en produkt som finns på marknaden eller kan levereras till den"), det vill säga en produkt är först och främst en existerande ( existerande) "objekt, en sak som tack vare sina egenskaper tillfredsställer mänskliga behov i enlighet med sitt syfte" /14/.

En vara har två sidor: bruksvärde och värde. Användningsvärde, vidare definierat som kvalitet, är en saks förmåga att tillfredsställa mänskliga behov. "Produktkvalitet är en uppsättning produktegenskaper som avgör dess lämplighet att tillfredsställa vissa "...".

Produktkvalitet bedöms med kvalitativa och kvantitativa indikatorer (beskrivna, vägda, mätta, etc.).

Kvantitativ och kvalitativ säkerhet för varorna (produkter, produkter) gör att du kan hänföra den till en specifik klassificeringsenhet, det vill säga att fastställa dess kommersiella anknytning. Samtidigt visar produkter (varor) av samma ändamål lämplighet för konsumtion på olika sätt, vilket bestäms av graden av användbarhet för den avsedda användningen.

Förhållandet mellan indikatorer på egenskaperna hos produkten som studeras och de grundläggande, som fungerar som ett mått på kvalitet, kallas kvalitetsnivån /25/, vilket återspeglar graden av lämplighet hos produkten för dess avsedda användning.

Samtidigt har varan också en annan sida: användningsvärden är materiella bärare av bytesvärde, som främst uppträder i form av ett kvantitativt förhållande där utbytet av olika användningsvärden äger rum, det vill säga deras kvalitet och kvantitet jämförs.

Kvalitetsnivån, uttryckt i värdeenheter, avgör produktens värde.

Den epistemologiska essensen av begreppet varor (objektet för varuexpertis) bestämmer:

Varutillhörighet;

Kvalitetsnivå;

Marknadspris.

Under cirkulationsprocessen genomgår produkten olika influenser, inklusive negativa, som ett resultat av vilka dess egenskaper förändras. Dess kostnad förändras också, med hänsyn till det faktiska tillståndet.

Sålunda, i processen med sakkunnig råvaruforskning, fastställs följande:

Varutillhörighet för föremålen som studeras - föremålens tillhörighet till en allmänt accepterad klass med en känd uppsättning egenskaper;

Kvalitetsnivå;

Det faktiska tillståndet för de föremål som studeras;

Kostnaden för varorna, med hänsyn till det faktiska skicket.

Objekten för råvaruexpertis är livsmedel och icke-livsmedelsprodukter, inklusive fordon, produkter från maskinbyggnad, instrumenttillverkning och elektronisk industri, byggnadsmaterial, byggnadsstrukturer och utrustning för inhemsk och utländsk produktion, råvaror och material, etc.

Vid efterforskning av stora partier varor av samma typ, namn, modell m.m. studieobjekten är prover (prover), med förbehåll för det korrekta urvalet av prover (prover) i enlighet med befintliga GOST, OST, RD och reglerande och administrativa dokument från Rysslands Federal Customs Service. "..." prover (prover) upprättas provtagningshandlingen (provtagning) på föreskrivet sätt.

Beroende på omständigheterna i fallet, tillsammans med föremålen för varuundersökning (produkter, produkter, deras delar), presenteras experterna med standardprover för jämförande forskning.

Objektet för råvaruforskning för att bestämma marknaden "...".

Som första data under undersökningen, märkningen som appliceras på förpackningen, direkt på produkten, eller finns i etiketter, etiketter etc., med information om produktens egenskaper (numeriska eller alfabetiska indikatorer), tillverkare (varumärkesritning), hanteringsmetoder last- eller produktvård (olika hanteringsskyltar). Studiet av märkningsdata är nödvändigt när man löser ett antal frågor, inklusive de som rör förfalskning av varor.

Till föremålen för handelsprövning hör även den förpackning i vilken varorna transporterades eller förvarades.

Forskningsobjekt för en expert är också dokument som innehåller information om objektens tillstånd och pågående verksamhet, som ger tillräcklig information om produkten:

Dokument som innehåller information om egenskaperna hos varornas ursprung (certifikat, kvalitetscertifikat, tekniska pass, etc.);

Fraktdokument (specifikationer, packlistor, etiketter, etc.) och fraktdokument (mottagningskvitton - frakt av varor, fraktsedlar, etc.);

Lasttulldeklarationer (CCD);

Pass för varor, handlingar från den sanitära och epidemiologiska stationen, etc.;

Akter av lastkontroll, olika certifikat.

Sammanfattningsvis är föremålen för råvaruexpertis livsmedel och icke-livsmedelsprodukter, använda produkter, delar av produkter, prover (prover), standardprover, andra produkter (produkter) (analoger), märkning, förpackning, samt material av straffrättsliga, administrativa och civilrättsliga mål, som innehåller information om varuegenskaperna hos föremålen som studeras och annan information om omständigheterna som ledde till en förändring av produkternas kvalitet (villkor för förpackning, transport, lagring), samt tillhandahållna dokument i processen för tullklarering och tullkontroll, innehållande information om föremålet för varuundersökning.

III. Expert varuforskningsprogram

för att fastställa varornas marknadsvärde

Examinationsmetodik (expertstudie) är ett system av metoder, tekniker och tekniska medel som konsekvent tillämpas vid studiet av undersökningsobjekt för att fastställa fakta relaterade till undersökningsämnet.

Betydelsen av metodiken för att bestämma inte bara strukturen utan också dynamiken i en experts individuella forskningsaktivitet är mycket betydande, eftersom den är av komplex natur på flera nivåer och kräver en viss ordning och reglering.

Följande struktur för lösningen av expertproblemet återspeglar expertforskningens flerstegsprocess.

Metodiken för att utföra en sakkunnig råvaruundersökning för att fastställa marknadsvärdet på en produkt innehåller olika metodologiska tillvägagångssätt i olika stadier av studien.

I varje steg studeras vissa egenskaper hos objekt, lämpliga tekniska medel används och specifika deluppgifter löses.

Här är huvudvillkoret för att lösa problemet (deluppgiften) studiet av inte alla egenskaper hos objektet, utan bara de som är viktiga för dess lösning.

I det första steget av studien löses en grupp uppgifter relaterade till upprättandet av den kommersiella kopplingen till de föremål som studeras, inklusive studien av föremålens kommersiella egenskaper, vilket gör det möjligt att fastställa:

Tillhörigheten av de studerade objekten till den allmänt accepterade klassen med en känd uppsättning egenskaper enligt klassificeringen av den allryska klassificeringen av produkter OK 005-93 OKP (godkänd av dekretet från Ryska federationens statliga standard av den 30 december , 1993 N 301), varunomenklaturen för utländsk ekonomisk verksamhet i Ryska federationen TN VED i Ryssland (godkänd genom dekret från Ryska federationens regering av den 30 november 2001 N 830) och den allryska klassificeringen av anläggningstillgångar (godkänd av dekretet av Ryska federationens statliga standard daterat den 26 december 1994 N 359);

Tillhör enskilda enheter eller många enheter till en grupp av varor (typ, modell, varumärke);

Överensstämmelse (icke-överensstämmelse) av varuegenskaperna för det föremål som studeras med uppgifterna i kontraktet (avtal);

Överensstämmelse (icke-överensstämmelse) av varuegenskaperna för det föremål som studeras med markeringar.

För att fastställa objekts kommersiella tillhörighet används data som utvecklats av vetenskapen, där kvantitativa och kvalitativa egenskaper är förutbestämda, vilket gör det möjligt att efter att ha genomfört en studie med identifieringsmetoden /26/ hänföra de föremål som studeras till en viss klassificeringsenhet, som avgränsar dem från andra i enlighet med den accepterade klassificeringen.

I det andra steget av studien löses en grupp uppgifter relaterade till att bestämma kvalitetsnivån och objektets faktiska tillstånd, inklusive upprättandet av:

Överensstämmelse (icke-överensstämmelse) av de faktiska egenskaperna hos de föremål som studeras med grunddata (normativt, referensprov);

Överensstämmelse (inkonsekvens) av de faktiska egenskaperna hos de föremål som studeras (råmaterial, sammansättning, design, använda material, modell, tekniska parametrar, dimensionella egenskaper, etc.) med liknande data som registrerats i fraktaktiviteten för varutransport, acceptans och andra dokument;

Kärnan och graden av förändring i produktkvalitet på grund av närvaron av fysisk, föråldrad;

Bevis relaterade till överensstämmelse (icke-överensstämmelse) med reglerna för förpackning, märkning, transport, lagring och drift, mekanismen och skälen för att ändra egenskaperna hos föremål.

För att erhålla en fullständig och vetenskapligt underbyggd slutsats som återspeglar tillståndet för det föremål som studeras, är det av inte ringa vikt att experten använder de metoder och tekniska metoder för forskning som används för att studera en viss produktgrupp.

Vid inspektion av varorna på platsen för dess lagring återspeglas ovanstående faktorer i inspektionscertifikaten för Rap (fordon) i den etablerade formen.

I det tredje steget genomförs en analys av marknaden för den studerade produkten i en viss region under en viss tidsperiod. Expertstudier i detta skede inkluderar:

Analys av prisinformation som finns i olika legitima informationskällor;

Analys av prisintervallet för faktiska transaktioner under marknadsförhållanden;

Marknadsundersökning av en liknande produkt i avsaknad (eller otillgänglighet) av informationskällor om priset på produkten som studeras.

Valet av analog utförs genom att studera dess egenskaper enligt ovanstående forskningsschema. När man väljer en analog beaktas den maximala överensstämmelsen mellan egenskaperna hos analogen och föremålet som studeras, samtidigt som man inte bara tar hänsyn till produktens och analogens funktionella syfte och konsumentegenskaper, utan också ursprungslandet, konkurrenskraften. , och förutsättningarna för deras funktion på marknaden.

Som ett resultat av forskningen bestäms det genomsnittliga marknadspriset för produkten som studeras på en viss marknad under en given tidsperiod. Vid genomförande av expertstudier i frågan om fastställande av marknadsvärdet på varor som är under tullklarering bestäms marknadspriset från och med det datum som anges i ansökan från den tullmyndighet som lämnat in varorna för granskning, eller fr.o.m. datumet för undersökningen.

När man utför expertforskning om definitionen av "..." eller fallet med ett administrativt brott, bestäms marknadspriset från och med datumet för förseelsen.

I övriga fall bestäms tidpunkten för fastställande av marknadspriset av den som utsett prövningen.

Att utföra varuundersökningar för att fastställa marknadspriset för den studerade produkten inkluderar inte processen för marknadsprissättning. Marknaden "..." för varorna innehåller utsläppsrätter (rabatter) reglerade av marknadsförhållanden och skatter som fastställts av Rysslands lagstiftning.

Kostnaden för de varor som lämnas in för granskning bestäms på grundval av dess genomsnittliga marknadspris, med hänsyn till det faktiska skicket (närvaro / frånvaro /: defekter på varorna, inklusive utseende och förpackning, medföljande och teknisk dokumentation, fullständighet etc. , eftersom förekomsten av dessa defekter minskar kvaliteten och kostnaderna för varor), kvantitet och andra faktorer som påverkar dess värde.

I vissa fall, till exempel när förseelsen inträffade mycket tidigare än dagen för undersökningen, kan experten fastställa priset på varorna på något av följande sätt:

1. Bestäm priset på varorna på dagen för undersökningen i en stabil utländsk valuta (US-dollar, euro) och räkna om det till Ryska federationens valuta (rubel) till växelkursen för Ryska federationens centralbank på dagen för brottet.

2. Bestäm priset på varorna på dagen för undersökningen i Ryska federationens valuta och justera det med hänsyn till inflationsindexet för perioden från datumet för brottet. Inflationsindexets officiella storlek publiceras i statliga tidskrifter av finansiell och allmänekonomisk karaktär.

Dessa metoder kan inte tillämpas på varor som har en tendens till accelererad inkurans, varor som var i bruk och har en begränsad hållbarhet.

IV. Informationskällor som experten använder

vid fastställandet av det fria marknadspriset på varor

När man bestämmer det fria marknadspriset på varor i processen för att utföra råvaruforskning kan följande informationskällor användas:

Publicerad - kataloger, prisguider, prislistor, prislistor, prospekt, aktierapporter etc.;

Opublicerad - på särskilda önskemål svar från handelsuppdrag, företag, tillverkare av varor etc.;

Normativa dokument - gör det möjligt att bestämma marknadsvärdet på varor genom beräkning med hjälp av vissa metoder.

Dessutom kan information som erhållits från de officiella webbplatserna på det offentliga Internet användas, och anger deras uppgifter (adress, företag, registreringsdatum) i forskningsdelen av slutsatsen.

Slutsatsen bör ange vilken informationskälla som används (publikationens namn, nummer och år för dess utgivning, detaljer och datum för det använda dokumentet etc.). All prisinformation som samlas in av en expert i samband med en studie för att fastställa marknadspriset för en produkt ska lagras i expertenhetens arkiv och ge tillgång till den om det är nödvändigt att verifiera det på föreskrivet sätt.

För att säkerställa en enhetlig tillämpning av denna metod ges definitioner för de termer och begrepp som används vid framställningen av varuundersökningar för att lösa detta problem.

En analog är ett material (materialiserat) föremål, vars grundläggande egenskaper motsvarar egenskaperna hos det föremål som studeras.

Graden av lämplighet (ekvivalent) för en analog till föremålet som studeras bestäms av antalet gemensamma egenskaper.

Pris är ett monetärt uttryck för värde, definierat som den totala kostnaden för råvaror, arbetsresurser, hyra av huvudbyggnaderna (strukturerna) och reglerad med hänsyn till utbud och efterfrågan på marknaden.

Kontraktspris - det pris som fastställts genom avtal, med hänsyn till produktens konsumentegenskaper, dess kvalitetsnivå, utbud och efterfrågan på marknaden.

Reglerat pris - det pris som fastställts av det auktoriserade statliga organet (institutionen) för råvaror, material, produkter från vissa varugrupper.

Fri marknadspris - det genomsnittliga priset som utvecklas beroende på utbud och efterfrågan på marknaden eller det genomsnittliga priset på transaktioner för en given produkt under en viss tidsperiod.

Kostnad - 1. Monetärt uttryck för en saks värde; 2. En viss mängd samhälleligt nödvändig arbetskraft som lagts ner på produktionen av en vara och materialiserats och förkroppsligas i denna vara.

Slitage är en förändring av egenskaperna hos ett föremål för varuundersökning, vilket leder till en minskning av kvaliteten /17/.

Fysiskt slitage är ett tillstånd av produkter som kännetecknas av förstörelse eller försämring av egenskaper till följd av olika påverkan (friktion, fukt, höga temperaturer etc.) /17/.

Moraliskt slitage - produkternas tillstånd, kännetecknat av deras inkonsekvens med den moderna riktningen för mode, stil, teknik etc. /17/, samt normativa och lagstiftande akter.

Identifiering - fastställande av en specifik produkts överensstämmelse med ett prov och (eller) dess beskrivning (GOST R 51293-99) /26/.

Resultatet av identifieringen är en slutsats om överensstämmelse (avvikelse) för en specifik produkt med ett prov eller dess beskrivning (GOST R 51293-99).

En tillräcklig grund för att lösa problem är en uppsättning egenskaper (särdrag) hos studieobjekten, fastställda av en expert och tillräckliga för att underbygga slutsatsen om varan, faktiska skick, priset på föremålen som studeras /17/.

Tillförlitligheten i slutsatsen från en expert-varuspecialist är sanningen i slutsatserna som härrör från de vetenskapliga bestämmelserna om råvaruexpertis, den vetenskapliga giltigheten och tillförlitligheten av de tillämpade metoderna och teknikerna och de specifika resultaten av studierna /17/.

"..." - värdet av produktkvalitetsindikatorn, tagen som grund för en jämförande bedömning av dess kvalitet (GOST 15467-79) /25/.

Marknaden är varucirkulationens sfär.

Kvalitetsnivå - en relativ egenskap hos produktkvalitet, baserat på en jämförelse av värdena för indikatorer som kännetecknar den utvärderade produktens tekniska spetskompetens med motsvarande basvärden (GOST 15467-79) /25/.

Produktegenskaper - en objektiv egenskap hos en produkt som kan manifestera sig under dess skapelse, drift eller konsumtion (GOST 15467-79) /25/.

Ett tecken på en produkt är en kvalitativ eller kvantitativ egenskap hos en produkts egenskaper eller villkor (GOST 15467-79) /25/.

VI. Registrering av forskningsresultat

Registrering av resultaten av expertstudier i de kriminaltekniska tjänsterna vid den federala tulltjänsten i Ryssland utförs enligt följande:

En experts slutsats om beslut eller fastställande av tull-, utrednings- och rättsliga myndigheter;

Intyg från en expert (specialist) på begäran av statliga organ, organisationer och civila.

En experts eller en expertkommissions slutsats består av: en inledande del, en forskningsdel och slutsatser.

Den inledande delen av slutsatsen ska innehålla: namnet på institutionen; slutsatsnummer; typ av undersökning (ytterligare, upprepad, komplex, uppdrag); grunden för prövningen när och av vem den utfärdades (utredarens (domstols) beslut, domstolsbeslut, tullmyndighetens beslut); datum för påbörjande och slutförande av examen; information om experten (fullständigt namn, befattning, utbildning, specialitet, tjänstgöringstid (inom specialitet och expert), akademisk examen; frågor ställda till experten; forskningsobjekt och fallmaterial, annat material; metod för leverans av objektet och förpackning, information om de framställningar som lämnats in, information om tidigare undersökningar och deras slutsatser, skäl och motiv för utnämningen av upprepade eller ytterligare undersökningar.

Forskningsdelen av slutsatsen bör innehålla: resultatet av inspektionen; referensinformationskällor (publikationens namn, nummer och år för dess utfärdande, uppgifter om och datum för det dokument som används etc.) och reglerande dokument som experten använder vid framställningen av undersökningar; metodik (forskningsprogram) och tillämpade metoder; processen och resultaten av studien; länkar till illustrationer och applikationer.

I avsnittet "Slutsatser" måste varje fråga som ställs besvaras i sak eller så måste det anges att det är omöjligt att lösa den.

Slutsatsen om priset på varorna måste innehålla information om det datum då priset fastställdes och platsen (regionen) där detta pris fastställdes, dess värde, uttryckt i specifika monetära enheter.

Det finns tre huvudsakliga metoder för att bedöma marknadsvärdet på fastigheter:

1) jämförelsemetod;

2) kostnadsmetod;

3) inkomstkapitaliseringsmetod.

Den jämförande (marknads)metoden för fastighetsvärdering kännetecknas av analys av marknadsförsäljningar av objekt som liknar och liknar den fastighet som värderas. För att detta tillvägagångssätt ska kunna tillämpas på en specifik situation är det nödvändigt att ha en stor mängd ackumulerade och tillförlitliga statistiska uppgifter om försäljning av jämförbara fastigheter, vilket är möjligt endast om fastighetsmarknaden är högt utvecklad.

Om det finns en tillräcklig mängd tillförlitlig marknadsinformation, för att bestämma värdet genom att jämföra försäljning, är det tillåtet att använda metoder för matematisk statistik och metoder för att införa justeringar (ändringar), där kvantitativa och kvalitativa metoder används.

Kostnadsmetoden är praktiskt taget inte tillämplig på mark. Det kan endast användas i undantagsfall av värdering av marken oskiljaktigt från de förbättringar som gjorts på den. Man tror att mark är permanent och inte förbrukningsbar, och kostnadsmetoden används för att utvärdera konstgjorda föremål. Vid bedömning med denna metod läggs markvärdet till kostnaden för förbättringar (byggnader, strukturer) och marken värderas separat med andra metoder.

Kostnadsmetoden för fastighetsvärdering implementeras i följande sekvens:

1) bestämning av tomtens värde;

2) fastställande av ersättnings- eller ersättningskostnaden för byggnader och strukturer;

3) bestämning av mängden ackumulerat slitage av byggnader och strukturer;

4) fastställande av marknadsvärdet för fastigheter med anskaffningsvärdemetoden, som summan av värdet av en tomt och återanskaffnings- eller återanskaffningsvärdet på byggnader och strukturer minus ackumulerade avskrivningar.

Valet av den metod som används för att beräkna kostnaden för nybyggnation av förbättringar bör motiveras på lämpligt sätt. Användningen av återanskaffningskostnad är lämplig i de fall det är svårt att fastställa kostnaden för att uppföra en exakt kopia av byggnaden på grund av föråldrade typer av byggnadskonstruktioner och konstruktionsmetoder som används för att skapa den aktuella fastigheten.

Kostnader motsvarande återanskaffnings- eller återanskaffningsvärde för fastighetsvärderingsändamål beräknas som summan av företagarens direkta kostnader, indirekta kostnader och vinster.

Användningen av självkostnadsmetoden är nödvändig vid analys av nybyggnation; återuppbyggnad av byggnader; taxering för skatteändamål; att identifiera överskottsinkomst vid fastighetsvärdering; när den bedöms för försäkringsändamål; bedömning av konsekvenserna av naturkatastrofer; bedömning av speciella byggnader och konstruktioner.

I förutsättningarna för bildandet av marknadsrelationer är kostnadsmetoden avgörande vid bedömningen, eftersom tillämpningen av andra metoder kräver omfattande marknadsinformation, som inte finns tillgänglig på grund av en outvecklad marknad. Man bör dock alltid komma ihåg att byggkostnaderna endast är basen för marknadsvärdet och oftast är de antingen mer eller mindre än det.

För närvarande, i Ryssland, beaktas detta ögonblick ofta när man uppskattar företags anläggningstillgångar felaktigt, eftersom deras omvärdering utförs huvudsakligen enligt kostnadsmetoden och värderingsmannen bör komma ihåg att det bokförda värdet på företags anläggningstillgångar inte motsvarar till deras marknadsvärde.

Nästa värderingsmetod, som är tillämplig specifikt för Ryssland, är värderingsmetoden baserad på analysen av den mest effektiva användningen av fastigheter, och denna analys är förknippad med att bestämma vilken typ av användning som kommer att ge ägaren den maximala inkomsten, d.v.s. inkomstkapitaliseringsmetod.

Metoden för kapitalisering av inkomst vid bedömning av marknadsvärdet på fastigheter implementeras i följande sekvens:

1) prognostisera framtida inkomster;

2) aktivering av framtida intäkter.

De framtida intäkter som fastigheten genererar är indelade i två typer: intäkter från operativ (drifts)verksamhet till följd av kommersiella hyresförhållanden och intäkter från återgång.

Den ursprungliga utgångspunkten för metoden med direkt kapitalisering är konstanten och oändligheten av kapitaliserade inkomster. I den direkta kapitaliseringsmetoden definieras nuvärdet av en framtida inkomstström som förhållandet mellan den årliga inkomsten hänförlig till ett ägande eller en ränta och kapitaliseringsgraden för det ägandet eller andelen.

Den ursprungliga utgångspunkten för metoden för kapitalisering enligt avkastningsgraden är den begränsade perioden för mottagande av inkomst. I agörs omvandlingen av ett ändligt antal framtida kassaflöden till nuvärde till ett specifikt värde av den avkastning som motsvarar risken att investera i denna typ av fastigheter.

Vid nuvärdesberäkning utan hänsyn till finansieringsvillkoren formaliseras kapitaliseringsmetoden enligt avkastningsräntan antingen i form av en analys av diskonterade kassaflöden, eller i form av kapitaliseringsberäkningsmodeller.

Diskonteringsräntan som används i analysen av diskonterade kassaflöden och med hänsyn till både systematiska och icke-systematiska risker bestäms av:

1) genom metoden för urval från marknadsdata om försäljning av liknande föremål;

2) metoden för alternativa investeringar på finansmarknaden;

3) en metod för att övervaka fastighetsmarknaden.

Nyligen har efterfrågan på tjänster från värderingsmän och deras yrkesutbildning i Ryssland börjat växa snabbt. Detta beror på de senaste händelserna i finanssektorn, då försök att skapa en mekanism för utlåning genom kreditförsäkring misslyckades. När det gäller fastigheter, som tas som säkerhet av banken vid emission av lån, är förluster nästan omöjliga. Således blir fastighets- och kapitalmarknaderna oskiljaktiga komponenter i ekonomin som helhet.

Kostnaden för professionella värderingstjänster varierar mycket beroende på vilka typer av objekt som bedöms, arbetets komplexitet och givetvis vilka specialister som är involverade i värderingen. Vanligtvis mäts kostnaden för tjänster antingen i timmar multiplicerat med timpriset eller beror på objektets storlek, men är aldrig bunden till dess kostnad.

Liknande information.